目前，我國部分住宅電梯逐步進入老舊化狀態，我國相關法律只明確了在保修期內對存在安全隱患電梯維修的主體責任，但在保修期外的情況卻不夠明確。近日，遼寧省沈陽市中級人民法院對一起電梯保外維修爭議案件審理后，通過《前期物業服務合同》及相關證據，明確電梯維修主體責任為物業公司，并非房地產開發商。

　　2008年3月18日，遼寧某房地產開發有限公司與遼寧某物業有限公司簽訂《前期物業服務合同》，約定物業公司提供前期物業服務，并約定由物業公司負責對共有設施設備的運行、維修、養護和管理。2010年4月，房地產公司將小區電梯資料移交給該物業公司，后物業公司委托沈陽中永電梯有限公司進行維護保養。

　　2011年7月，中永電梯公司出具小區電梯存在嚴重安全隱患的報告，并提出解決方案。2011年8月14日后，中永電梯公司沒有與物業公司續約。2011年12月，該小區1號樓4部電梯經沈陽特種設備檢測研究院檢測不合格，隨后被查封。在政府部門主持調解下，房地產公司與物業公司各自維修了兩部電梯，其中房地產公司支付安裝維修款31.8萬元。不過，房地產公司認為，這筆錢并不應由其實際買單，于是一紙訴狀將物業公司告上法庭，索要這筆維修款。

　　法院一審后，判令物業公司一次性給付房地產公司電梯維修款31.8萬元。物業公司不服，提起上訴。沈陽市中級人民法院審理后認為，根據《前期物業服務合同》約定，應由物業公司聘請維保單位對小區電梯進行維修、養護和管理，而物業公司與沈陽中永電梯公司合同到期后，未選聘新的電梯維修保養單位，應對4部電梯定期檢驗不合格承擔責任。因此，在電梯交付物業公司后出現故障，且物業公司在管理、養護過程中存在過錯的前提下，應由物業公司承擔相應責任。

　　據此，法院駁回上訴，維持原判。

　　■以案釋法

　　電梯保外維修責任以合同為準

　　針對老舊小區超出保修期的電梯應由開發商承擔維修責任還是物業公司承擔的問題，本案二審承辦法官王惠麗表示，《關于加強電梯管理的暫行規定》第七條第三款規定，電梯質量保修期，從驗收合格之日起，由電梯生產企業保修一年，但不超過交貨后18個月。本案中，最初房地產公司在向物業公司移交這4部電梯時，有《電梯安全檢驗合格證》《產品出廠合格證》等，足以證明電梯質量及安裝運行合格。依據《前期物業服務合同》，電梯屬于物業共用設施，故電梯自交付之日起應由物業公司聘請維保單位對小區電梯進行維修、養護和管理。

　　而物業公司與電梯公司維保合同到期后，未選聘新的電梯維修保養單位，故認定物業公司在收取物業費后未正當履行物業服務義務，應承擔相應責任。